大品牌*规模大*国际化 首次来电咨询,可免费获得与安博律师面谈机会!
免费咨询电话 | 4008575388
广州市中级人民法院-合同纠纷胜诉案

[日期 : 08-05 16:30]

广东省广州市中级人民法院

2020)粤01民终8404号

上诉人(原审原告):张某某,男,1954年12月6日出生,汉族,身份证住址:广州市番禺区。

委托诉讼代理人:孙律师。

被上诉人(原审被告):广州金湖某某房地产开发有限公司。住所地:广州市从化。

法定代表人:陆某某,职务:总经理。

委托诉讼代理人:余科良,北京市安博(广州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:唐迎晓,北京市安博(广州)律师事务所实习律师。

上诉人张某某因与被上诉人广州金湖某某房地产开发有限公司(下简称金湖公司)合同纠纷一案,不服广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初29063号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后,依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

张某某上诉请求:撤销一审判决,并改判支持我方全部诉讼请求,诉讼费及其他费用由对方承担。事实与理由:一审法院认定事实有误,适用法律不正确。第一,《金湖某某认购书》(下简称认购书)与协议书不是正常意义的原协议与补充协议的关系,相反,因金湖公司一房两卖,认购书已经在根本上无法履行,无补充可言,依法解除是必然的。在此情况下,双方才重新签订协议书,尽管这份协议在形式上并不十分详尽,但合同的主要内容(包括签订主体、合同标的、交易金额、履行方式等)已经完备,明显不是签一份合同的补充,而是一份新的协议。第二,在(2005)云法民一初字第513号案(下简称513号案)诉讼过程中,双方都未出示协议书,充分说明该协议书是双方后来达成的新协议,即便在513号案进行时,双方也有继续履行该协议的共识。第三,从协议书内容可知,该协议书的交楼方式是转按揭,即是在一手楼之后的二手楼交易,与认购书交易基础完全不同,更说明是一份全新的协议。第四,一份买卖合同的解除,只能解除该合同所对应的买卖合同关系,双方是否存在其他未解除的合同关系需具体分析,本案双方就存在第二份协议即第二个买卖合同关系。第五,关于公章问题,一审在我方已经委托鉴定机构出具鉴定意见的情况下,仅根据金湖公司确认其2017前的公章已经遗失,而未作具体调查核实即认定诉讼参与人具有诉讼的主体资格,未尽到谨慎全面的审查义务。特提出上诉。

金湖公司辩称,一、协议书是我方与张某某之间房屋买卖合同关系的补充协议,并非新设的法律关系,该房屋买卖合同已经513号案调解书予以解除,张某某已经无权要求继续履行。协议书的签订时间是2002年9月4日,仅补充了认购书中的履行方式,对房屋买卖合同关系的主体、标的等内容均没有变更,是认购书的补充协议,双方不存在因协议书产生一个新的买卖合同关系。自认购书签订之日起,双方的房屋买卖合同关系一直存在,直到513号案调解书双方协商解除后才终止。我方已向对方履行损失赔偿义务,对方却未履行返还房屋义务,企图通过协议书虚构房屋买卖关系,毫无依据。二、一审过程中,我方法定代表人陆某某已亲自到法院接受询问,一审法院核实了其身份及委托本案代理人代理的事实,并制作了询问笔录,对方在明知此事实的情况下始终不尊重我方的主体地位,干扰本案审理进程,与其提起本案诉讼的初衷完全相违背,请求二审法院驳回其上诉。

因本案纠纷,张某某于2019年8月13日向一审法院起诉请求:1.判令金湖公司为张某某办理广州市白云区XX街XX号XX房的转按揭过户手续,过户至张枚生名下;如不能过户,则判令金湖公司以该房产现有市值(以法院评估价为准)减去原《认购书》认购价格之间的差额为标准,赔偿张某某经济损失(以金湖某某涉案户型交易价约300万元计,赔偿金额约为280万元);2.本案诉讼费用由金湖公司承担。

一审法院认定事实:2000年6月30日,广东从化某某旅游公司(甲方,以下简称天湖公司)与黄某某签订《商品房预售合同》,约定:甲方将位于金湖某某XX第XX层XX号的房屋预售给乙方;该商品房建筑面积127平方米,售价为614680元;乙方于2000年6月30日前支付全部房价款的10%即61468元,于2000年10月30日前支付全部房价款的20%即123212元,剩余43万元办理银行按揭;甲方须于2000年12月31日前将经竣工验收合格并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。

同年7月6日,上述《商品房预售合同》办理了预售合同登记手续。

同年9月1日,张某某(乙方)与金湖某某房地产项目(开发商天湖公司)的销售商广州市某某置业顾问有限公司(以下简称邦友公司、甲方)签订《金湖某某认购书》,约定:乙方认购位于中国广州市沙太北路320-324号金湖某某XX栋XX层XX单位;该物业为住宅,建筑面积约为128平方米;认购价399226元;定金1万元须于签署本认购书时付清;首期(楼款的10%)39381元须于2000年9月11日前付清;第二期(楼款的20%)79845元须于2000年10月11日前付清;另楼款的70%即27万元须于2000年11月26日前办理银行按揭;综合费用为楼价的2.3%即9182元,于2000年9月11日前支付1.5%,即5988元,另0.8%即3194元于甲方发出该物业交付使用通知书后十天内付清;……。

2002年8月2日,金湖公司向张某某开具129226元的购房款发票。

同年9月4日,金湖公司(甲方)与张某某(乙方)签订《协议书》,约定:兹有乙方购买甲方开发金湖雅苑XX单元,由于甲方工作上的疏忽,造成了买重单元的情况,现经甲乙双方协商达成以下协议:1.乙方同意以转按的方式来购买该单元。2.乙方在办理转按手续的有关费用,按认购该单元的金湖某某认购书上所约定的一手楼费用标准为准支付,超出部分由甲方支付。

2005年1月31日,张某某以天湖公司、金湖公司为被告向一审法院提起诉讼。一审法院以513号案立案审理。张某某在起诉状中主张以下事实:2000年9月1日,张某某与天湖公司委托的销售商邦友公司签订《金湖某某认购书》,认购由金湖公司开发经营的金湖雅苑XX栋XX层X座房产。后张某某依约支付了房款119226元。天湖公司、金湖公司于2001年2月17日向张枚生交付房屋使用至今。在张某某支付部分房款后,天湖公司、金湖公司一直未与张某某签订正式的《商品房预售合同》。后经了解,天湖公司、金湖公司就涉案房屋又与他人签订认购协议,并办理了登记备案手续。天湖公司、金湖公司存在一房两卖的事实,致使张某某购房目的难以实现。据此,张某某请求法院判令:1.解除张某某与天湖公司委托的销售商某某公司于2000年9月1日签订的《金湖某某认购书》;2.判令天湖公司、金湖公司返还已付房款129226元,赔偿各项损失128774元(包括税费、咨询费、装修费等),上述款项合计258000元,并由金湖公司和天湖公司承担连带责任。

同年3月23日,513号案经一审法院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:1.解除张某某与天湖公司委托的销售商某某公司于2000年9月1日签订的《金湖某某认购书》;2.天湖公司、金湖公司共同返还张某某已付房款129226元,共同赔偿张枚生税费、咨询服务费、房屋装修费各项损失共128774元,合计258000元(从2005年4月起分10期逐月偿还,每期偿还25800元,在月25日前付清);若有一期无按时给付,则张某某可对尚欠款项全额向法院申请执行;3.在天湖公司、金湖公司付清上述款项后30天内,张某某将位于广州市白云区沙太路金湖雅苑XX栋XX层XX座房屋退还金湖公司管业;4.本案受理费8381元,由张某某负担。

2010年1月15日,黄某某向中国工商银行股份有限公司广州某某中路支行归还了涉案房屋的银行贷款43万元。

2017年8月17日,广州市国土资源和规划委员会核发了涉案房屋的不动产权证。上述不动产证的登记权利人为黄祥伟。

2018年4月26日,金湖公司向一审法院缴交(2005)云法民执字第2813号案执行款424100.4元。同年7月20日,金湖公司又缴交上述案件执行款46827元。之后,金湖公司已就返还房屋申请一审法院对张枚生进行强制执行。

一审诉讼中,张某某提交了一份自行委托的《司法鉴定意见书》,拟证明金湖公司在本案提交的证据清单上的印章与其提交的证据《协议书》中金湖公司的印章不是同一枚印章盖印,对金湖公司主体资格及出庭人员的授权有异议。

对此,金湖公司答复确认其2017年前的公章已遗失,后使用现公章至今。诉讼中,一审法院传唤金湖公司的法定代表人陆某某来法院接受询问,确认本案诉讼委托手续真实。

一审法院认为,根据合同法的相关规定,合同解除是合同权利义务终止的情形之一。在513号案中,经一审法院主持,张某某已与天湖公司、金湖公司就解除涉案房屋的商品房买卖合同关系及返还购房款、违约损失赔偿问题达成调解协议。一审法院也根据双方的调解协议制作了民事调解书。至此,双方的房屋买卖合同关系已终止。

在本案中,张某某提供的《协议书》是在房屋买卖合同关系终止前两年订立的。从合同内容来看,《协议书》并非孤立,而是变更商品房买卖合同中履行方式的补充协议。之后,张某某提起513号案件诉讼,提出解除商品房买卖合同关系,不再主张继续履行。双方就此达成合意。因此,在513号案件民事调解书生效后,《协议书》的权利义务终止。现张某某以已终止的《协议书》主张继续履行,缺乏事实、法律依据,一审法院不予支持。

张某某反映,《协议书》上金湖公司公章与金湖公司现使用公章不一致,其对金湖公司诉讼主体资格及出庭人员授权合法性有异议。对此,金湖公司答复确认其公司之前曾遗失公章,现公章于2017年起启用的事实。而且,一审法院已对金湖公司法定代表人陆某某的身份及关于委托诉讼代理人的意见、手续进行复核,并无异常。因此,张枚生提出的异议不能成立。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,一审法院于2020年2月10日判决如下:驳回张某某的全部诉讼请求。案件受理费27600元,由张某某负担。

本院二审期间,双方当事人均未提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。

二审期间,张某某称协议书中约定的“转按”是指二手买家和一手买家就已经办理预售登记备案的房屋签订房屋买卖合同,需要把一手买家欠银行的贷款办理涂销,涂销之后再由银行按揭给二手买家。张某某并确认在案涉协议书签订之后,其未与案外人即金湖公司一房二卖的另一个买家黄某某签订过房屋买卖合同,也未另行向金湖公司或案外人支付过购房款。金湖公司则认为协议书约定的“转按”是指把涉案房屋的银行按揭手续从案外人名下转到张枚生名下。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见,本案二审争议焦点为张某某能否根据案涉《协议书》主张金湖公司为其办理房屋过户手续或进行赔偿,对此,本院评析如下:

关于协议书和认购书的关系。从协议书约定内容来看,协议书是在张某某知晓金湖公司将其在认购书中所购买的金湖某某锦华阁XX单元有重复销售的情况之后才与金湖公司协商达成协议书,约定以转按的方式来购买该单元,费用仍按认购书标准支付。可见,协议书的签订主体、标的、价款均是与认购书一脉相承,是双方在签订认购书之后发现按认购书约定的交易方式无法交易之后就张枚生向金湖公司购买涉案房屋达成的补充协议。如果按照张枚生所主张的,协议书与认购书是两份互相独立的协议,且按照张某某对协议书约定的转按的解释,其签订协议书购买房屋的交易对象则非金湖公司,而是金湖公司一物二卖的另一个买受人黄祥伟,与协议书的签订主体显然不同。因此,协议书并未在认购书之外另行在张枚生与金湖公司之间成立房屋买卖合同关系,张某某主张认购书解除后其仍然根据协议书与金湖公司之间存在案涉房屋买卖合同关系,依据不足,本院不予采纳。张某某确认其在签订协议书之后,未与案外人黄某某签订过房屋买卖合同,也未另行向金湖公司或黄某某支付过购房款,而其在协议书签订两年多以后,以金湖公司一房二卖、其无法实现购买涉案房屋的目的为由起诉主张解除其与金湖公司、天湖公司之间的认购书,同时主张金湖公司退回其已经支付的房款并赔偿其损失,该案调解书支持了张某某的上述请求并同时规定张某某需向金湖公司退还房屋,因此,张某某与金湖公司、天湖公司因买卖涉案房屋而成立的合同关系在该案已经清结,张某某在该案调解书作出之后,又提起本案诉讼主张金湖公司根据协议书为其办理涉案房屋过户手续或赔偿损失,没有依据,一审法院不予支持并无不当,本院予以维持。

至于金湖公司的诉讼主体和代理人问题,一审法院已经传唤金湖公司法定代表人对其公章和授权情况作出确认,一审法院在此基础上作出的认定合法合理,本院予以确认。二审期间,张某某对此提起上诉的理由与其在一审主张的观点、理据相同,现其既未有新的事实与理由,也未提交新的证据予以佐证自己的主张,故本院认可一审法院对上述问题的分析认定,依法应予维持。

综上所述,张某某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费27600元,由上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长  张明艳

审判员  韩志军

审判员  谭红玉

二〇二〇年五月二十八日

书记员  眭 翘

                                                  郭蔚琳


cache
Processed in 0.002707 Second.